Ofis icarəsi üçün ən optimal variant axtarışında


Bakı şəhərindəki çoxsaylı biznes mərkəzlərində öz zövqünə və imkanına uyğun ofis sahəsi seçmək yerli biznesmenə o qədər də asan başa gəlmir: hər bir ofis mərkəzi özünəməxsus infrastruktur, funksional və sırf estetik xüsusiyyətinə malikdir.

Müxtəlif səviyyəli biznes mərkəzi üçün əsas meyarlar nədən ibarətdir? Optimal təklif seçərkən nəyə diqqət yetirmək lazımdır? Bakı şəhərində “ofis kvadratının” icarəsi neçəyə başa gəlir?


«Saxta» high class
Ofis əməyinin həcmi və əhəmiyyəti artdıqca, ofis işləri ilə məşğul olan şəxsin ən uzun müddətdə qaldığı ikinci (bəzən hətta birinci) yer məhz iş ofisi hesab olunur. Azərbaycanda biznes mərkəzlərində ofis sahələrinin icarəyə götürülməsi məsələsi 90-cı illərin ikinci yarısında aktuallaşıb, çünki həmin dövrdə ilkin tələbat artıq formalaşmış, bu cür kommersiya obyektlərinin tikilməsinin üstünlüyü isə developerləri yaxından maraqlandırmağa başlamışdı. Həmin dövr ərzində sektor nəzərəçarpacaq dərəcədə artmış, keyfiyyəti yaxşılaşmışdı – burada ümumi iqtisadi artım və investisiya axını da böyük rol oynamışdı.
Bəzən müxtəlif kateqoriyalara mənsub olan biznes mərkəzlərinin fərqi özünü  o qədər də aşkar şəkildə büruzə vermir və bu, istənilən təsnifatın şərti olması fikrini yaradır. Bəzi ofis mərkəzlərində kateqoriya bölümünə ümumiyyətlə böyük əhəmiyyət verilməyə bilər: bir çox hallarda, high class təsnifatına malik biznes mərkəzlərində bəzi mühüm elementlər, məsələn, fud-kort, yaxud avtomobil parkı nəzərdə tutulmur.
Biznes mərkəzlərinin beynəlxalq standartları ilə 1 saylı Cədvəldə tanış olmaq olar. Bu təsnifat yerli reallıqlara tətbiq olunarsa, o halda Bakı şəhərində ən yüksək meyarlara müvafiq olan biznes mərkəzlərinə Hyatt Tower, ISR Plaza, Port Baku və digər mərkəzləri misal göstərmək olar.

Cazibədarlıq, yoxsa rahatlıq?
Əgər ofis yalnız inzibati məqsədlər üçün tələb olunursa, o halda şəhərin mərkəzində cazibədar fasada malik biznes mərkəzində ofis icarələməyə qətiyyən ehtiyac yoxdur. Bu halda firma rahat ərazidə yerləşən və avtomobil parkına malik olan binanı seçə bilər. Bununla belə, əgər sahibkarın fəaliyyəti bilavasitə müştərilərin cəlb edilməsi ilə əlaqədardırsa, o halda ofis sahəsinin yerləşdiyi yer müəyyənləşdirici amil olacaq.
Ofis obyektinin tikilmə vaxtı heç də az əhəmiyyət kəsb etmir: əgər biznes mərkəzlərinin səviyyəsi eyni, tikildiyi vaxt isə fərqlidirsə, yeni işgüzar mərkəzdə ofislərin icarəyə götürülməsi daha baha başa gələcək. Ofisləri seçərkən müxtəlif amillərin zərurət səviyyəsi ilə 2 saylı Cədvəldə daha ətraflı tanış olmaq olar.
Rieltorlar Assosiasiyasının direktoru Elnur Azadovun fikrincə, ofis mərkəzinin səviyyəsinin ümdə meyarları nəqliyyat üçün əlverişlilik və tikilinin yerləşdiyi yer, yəni şəhərin işgüzar mərkəzində və ya ona yaxın yerdə yerləşməsidir. Mütəxəssis bildirir: «Müasir dünyada biznesmenlər və sahibkarlar üçün hər bir dəqiqə qiymətlidir, buna görə də developerlərin bu birinci meyarı nəzərə almamağa haqqı yoxdur. Əks halda, bu cür ofis binasında icarəyə verilən sahələrə tələbat olmayacaq.  Bununla belə, dünya təcrübəsində bu cür hallar da olur ki, son dərəcə müasir biznes mərkəzi (yaxud, peşəkar səviyyədə işlənib hazırlanmış başqa bir kommersiya obyekti), yerləşdiyi rayonun nüfuzunu qaldırır».

Sahibkarların məlumatlandırılması
Ofis sahələrinin şirkətlərə satılması təcrübəsinin geniş yayılmamasını yerli biznes mərkəzləri sektorunun fərqləndirici xüsusiyyəti hesab etmək olar – Rusiya və Avropa ölkələri üçün bu, tamamilə adi haldır. Caspian Property Service rieltor şirkətinin mütəxəssisi Vüqar Xəlilov deyir: «Daha bir xüsusiyyət bundan ibarətdir ki, Bakı şəhərindəki biznes mərkəzlərinin əksər hissəsində mebellə təchiz olunmuş sahələr icarəyə verilmir. Qeyd etmək lazımdır ki, son illərdə bu sektorda ən yüksək “A” səviyyəsinə mənsub, yeni yaradılan biznes mərkəzlərinin sayı o qədər də çox deyil. Bu, üç əsas səbəblə bağlıdır. Bunlar şəhərin mərkəzində torpaq sahəsinin baha olması, biznes mərkəzinin texniki nöqteyi-nəzərdən təchizatının (məsələn, avtomobil duracaq parkı ilə təmin edilməsini) çətinliyi və böyük xərclər tələb etməsi və bu cür kommersiya obyektlərinə çəkilən xərclərin geri götürülməsinin uzun müddətə başa gəlməsidir».
Güman ki, yuxarıda göstərilən bütün çatışmazlıqlar, hal-hazırda tikilən müasir, çoxfunksiyalı komplekslərdə kompensasiya olunacaq. Həmin komplekslərdə biznes mərkəzlərindən əlavə, mehmanxanalar, ticarət obyektləri və s. fəaliyyət göstərəcək.   Həmin komplekslərin sırasına Flame Towers, Luxen Plaza və digər komplekslər daxildir.

“Ofis kvadratı” neçəyə başa gəlir?
Bu gün şəhərin tarixi və işgüzar hissələrində ofis sahələri daha çox tələbata malik olduğundan, burada onların icarə qiyməti də, təbii ki, yüksəkdir. Bəzi biznes mərkəzlərinin ofis sahələrinin təqribi icarə dəyəri ilə 3 saylı Cədvəldə tanış olmaq olar. Qiymət seçimi geniş olsa da, “A” səviyyəsinə maksimum yaxın olan ofis sahəsinin 1 m2-i üçün 30-35 AZN-dən aşağı qiymət tapmaq son dərəcə çətindir.  Maraqlı faktdır ki, hətta 2008-2009-ci illərdəki maliyyə böhranı zamanı Bakı şəhərinin əksər biznes mərkəzlərində icarəçilərin sıxlığı 70-75%-dən az olmayıb və bu səviyyə indiyədək qalmaqdadır.
İstənilən halda, öz biznesinin ehtiyacları üçün ofis sahəsi seçən sahibkar biznes mərkəzinin kateqoriyasını əks etdirən “nüfuz göstəricisinə” deyil, göstərilən xidmətlərin həcminə və keyfiyyətinə, həmçinin, biznes mərkəzinin rəhbərliyinin qoyduğu qiymətə diqqət yetirməlidir.

Cədvəl 1. Biznes mərkəzlərinin beynəlxalq təsnifat standartları (məlumatlar Caspian Property Service şirkəti tərəfindən təqdim olunur)

SəviyyəА səviyyəsiВ səviyyəsiС səviyyəsisəviyyəsi
TəyinatıBiznes mərkəzləriBiznes mərkəzləriOfis binalarıOfis üçün uyğunlaşdırılmış qeyri-yaşayış sahələri
Binanın yaşıYeni tikili5-7 il istismar olunmuş biznes mərkəzləriKöhnəlmiş binalar10 ildən artıq
Yerləşdiyi yerBirinci dərəcəli, əsas küçələrdəyerləşirYaxinlaşmanın çətin olması, nəqliyyat arteriyalarından uzaqlığıYerləşdiyiyerdə çatışmazlıqlarHeç bir tələb irəli sürülmür
Konstriktiv həlliFalşpolların quraşdırılması imkanı, döşəmədən tavanadək ən azı 3,6 m hündürlükFalşpolların quraşdırılması imkanıHeç bir tələb irəli sürülmür
Planlaşdırıcı həllSəmərəli sütün şəbəkəsi və işıqlandırmaA səviyyəsindən aşağıEffektiv mərtəbəli planlar
Memarlıq və tərtibatMüəllif layihəsi, yüksək keyfiyyətli daxili və xarici tərtibat, mənzərəyə açılan şüşəbəndQərb standartlarına uyğun təmirAz və ya çox dərəcədə keyfiyyətli təmir
MühəndislikAvtomatlaşdırılmış yaşayış təminatı sistemləri, idarə olunan mikroiqlim, vahid havalandırma, ventilyasiya və qızdırıcı sistemlər, binanın təhlükəsizlik sistemi,  UPSVahid havalandırma, ventilyasiya və qızdırıcı sistemlər, binanın təhlükəsizlik sistemi,  UPSHavanın soyudulması sistemi və ya split-sistemlərKöhnəlmiş
mühəndis kommunikasiyaları
İnfrastruktur və xidmətOrqtexnika və rabitə vasitələri ilə mərkəzləşdirilmiş təminat, konfrans zalları, məişət xidməti Daha kiçik çeşidli xidmətlərQeyri-kafi infrastrukturHeç bir tələb irəli sürülmür
Avtomobil duracaq parkıYeraltı və mühafizə olunan avtodayanacaq (hər 60 m2 üçün 1 yer)Avtomobilləri saxlamaq üçün kifayət qədər yerin olmasıAvtomobilləri saxlamaq üçün kifayət qədər yerin olmaması
Binanın idarə olunmasıBeynəlxalq standartlar üzrə peşəkar idarəetmə, mülkiyyət hüququ verən  hüquqi sənədlərin tam şəkildə mövcudluğu  Binanın beynəlxalq standartlara müvafiq şəkildə idarə olunması,  mülkiyyət hüququ verən  hüquqi sənədlərin tam şəkildə mövcudluğu  Mühafizə, istismar xidməti, təcrübəli icarəçiXüsusiləşdirilmiş xidmətlərin mövcud olmaması

* Bakı biznes mərkəzlərində beynəlxalq standartlara uyğun olmayan mövqelər rəngləgöstəriliblər

Cədvəl 2. İcarə üçün ofislər seçilərkən müxtəlif amillərin zəruriliyinin qiymətləndirilməsi (məlumatlar Caspian Property Service şirkəti tərəfindən təqdim olunur)
Qiymət   Səviyyə   Yerləşdiyi yerƏlavə xidmətlərAvtomobil duracaq
parkı   
Ətrafdakı nəqliyyat qovşağıSTƏM parametri (təhlükəsizlik və ekoloji şərait)
Zərurət səviyyəsi yüksəkdir68,75%68,75%68,75%12,65%43,75%50%62,5%
Zərurət səviyyəsi ortadır31,25%31,25%31,25%62,5%50%37,5%12,5%
Zəruri deyil        -        -        -     18,75%6,25%6,25%12,5%

2010-cu ilin dekabr ayından 2011-ci ilin yanvar ayınadək, 200-dən artıq şirkətin üzv olduğu Amerika Ticarət Palatası ilə birlikdə, Caspian Property Services şirkətinin daşınmaz ofis əmlakının tədqiqatının nəticələrinə əsasən.

Cədvəl 3. Paytaxtın bəzi biznes mərkəzlərində 1 m2-lik ofis sahəsinin icarəsi üzrə müqayisəli qiymətlər*
AdıTikildiyi ilTəqribi tarif
Caspian Business Center
1999
Müqavilə üzrə
Chirag Plaza2010
30 AZN
Esra Plaza201012 AZN
International Trade Center200716-20 AZN
Landmark 11997-1998$40-48
Monolit Plaza201030 AZN
Oskar200020 AZN
Premium Plaza200720 AZN
Sat Plaza201015 AZN
SKS Plaza200725 AZN
VIP200020-25 AZN
World Business Center201012-15 AZN

*Tariflər icarə müddətindən və ümumi icarə sahəsindən asılı olaraq dəyişilə bilər.


mənbə: biznesinfo.az

1 şərh:

Write şərh
Jordans Nike
AUTHOR
6/11/14 11:13 delete This comment has been removed by a blog administrator.
avatar